Posted 18 июля 2018,, 01:00
Published 18 июля 2018,, 01:00
Modified 29 мая 2023,, 09:15
Updated 29 мая 2023,, 09:15
Что произошло с рынком недвижимости за полгода?
О ситуации на рынке жилой недвижимости Красноярска — в ежегодном аналитическом обзоре федеральной риэлторской компании «Этажи».
Недвижимость дорожает
В 2017 году за подобный анализируемый период мы могли видеть совершенно противоположную картину. Что же происходит сейчас и как меняются цены? Стоимость недвижимости увеличивается: в начале года квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоил 54 379 рублей, а в новостройке — 50 870 рублей. Сейчас цена находится на уровне 54 993 руб./м², в новостройке — 53 812 руб./м². То есть только за 5 месяцев стоимость увеличилась на 1,5% (или 614 рублей) на рынке готового жилья и на 4% (или 2 942 рубля) на рынке новостроек.
Специалист аналитического отдела компании «Этажи» в Красноярске Юлия Васильева отмечает, что увеличение цен на новостройки произошло вследствие ряда изменений в 214 ФЗ. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. Но есть и другие цифры — 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми. Тех, кто не получил оплаченные квартиры в срок, или тех, кто безвозвратно потерял деньги.
В любом случае проблема существует давно и требует своего решения.
Первым этапом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2% от суммы каждого договора участия в долевом строительстве. Средства пойдут на достройку проблемных объектов.
Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование — дело нескольких лет. При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры, и покупатель не будет ждать месяцы и годы, чтобы вступить в права собственности. Риск долгостроя и удорожания теперь будет принимать сам застройщик и отчасти банк, который будет финансировать строительство. Там, где риски, там и доходы. В такой конкуренции вряд ли смогут выжить небольшие компании, следовательно, более крупные игроки строительного рынка цены на квартиры будут повышать.
Ипотека становится еще доступнее
Однако не может не радовать тот факт, что банки снижают ставки по ипотеке до 6% годовых. Первая половина 2018 года стала удачной для тех, кто решил покупать недвижимость в ипотеку: российские банки сначала в феврале, а затем в марте уменьшили ставки до исторического минимума. Эта же позитивная тенденция наблюдалась и в 2017 году. Ситуация со снижением ипотечных ставок особенно радует тех, кто решил приобретать недвижимость только таким способом. В первую очередь уменьшение размера ставки вызвано снижением инфляции.
«На вторичное жилье и новостройки клиентам нашей компании мы можем предложить ставку 9%, благодаря преференции (скидке по ставке) от наших Банков-партнеров. Минимальная ставка составляет 6% годовых при условии льготного субсидирования в связи с рождением второго или третьего ребенка с 01 января 2018 года. Такие условия делают ипотеку еще более доступной» — комментирует заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования компании «Этажи» в Красноярске Светлана Шопарева.
Прогнозы содержат данные об уменьшении на 0,5-1%. Казалось бы, снижение цен на квартиры и рекордное уменьшение ставок должно привлечь покупателей, но всплеска на рынке недвижимости по направлению новостроек так и нет.
«Если вы думаете о жилье для себя или планируете долгосрочную инвестицию (например, сдавать в аренду и получать доход), то покупайте квартиру сейчас. Это будет надежное и стабильное вложение. Экономическая ситуация в стране пока говорит о том, что дальнейшего снижения ставки в ближайшее время не предвидится. Поскольку средняя ставка по ипотеке за последние полгода снижалась, но незначительно по сравнению с темпами снижения в 2017 году. Среднее снижение составило 0,5% годовых», — советует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Светлана Шопарева.
Если ставки всё-таки снизятся, то проведете рефинансирование, т.е. перекредитуете ипотеку под более низкий процент.
Повышение спроса на новостройки
Первая половина 2018 года так же, как и в 2017-м, прошла под знаком вторичной недвижимости: всё больше красноярцев покупали квартиры у собственников. Самые популярные районы:
- Роща
- Северный
- Взлетка
Набирает популярность Солнечный. Наибольший ажиотаж увидели в июне. Можно смело сказать, что Солнечный составляет хорошую конкуренцию Взлетке по покупке недвижимости.
«Мы также видим повышение спроса на новостройки. В первую очередь это связано с созданием фонда защиты прав дольщиков и, соответственно, с изменениями касательно 214 ФЗ. Люди понимают, что ипотечные ставки на новостройки сейчас ниже, чем на вторичное жилье. Кроме этого, создание компенсационного фонда долевого строительства защитит права дольщиков лучше, чем обязательное страхование ответственности застройщика, которое планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы. И это всё, конечно, положительно влияет на их решение о покупке, — рассказывает аналитик Юлия Васильева. — Но мы видим, что ситуация на рынке новостроек также меняется: за май сделок по новостройкам проведено больше, чем в прошлом месяце, доля занимает 22,3%. Кроме этого, мы ожидаем дальнейшее увеличение спроса, потому что до конца года на рынке Красноярска появится еще 59 новых жилых домов».
Популярные районы среди покупателей новостроек:
- Пашенный
- Покровский
- Тихие зори
Итак, основной вывод первого полугодия 2018 года: цены на новостройки растут, ипотечные ставки падают, и новостройки начинают набирать популярность среди населения. Об этом свидетельствуют вышеизложенные факты. Заметного роста цен за последние полгода на рынке вторичной недвижимости не произошло, чего не скажешь о рынке по направлению новостроек. Прогнозы таковы, что цены на новостройки продолжат повышаться, еще и в связи с фактом предстоящей Универсиады 2019 года.